분양사기 소송, 상가·생활형숙박시설 계약취소와 분양대금 반환·손해배상 대응 등
“확정적인 임대수익이 나온다고 해서 계약했는데 실제 상황은 전혀 달랐습니다.”
“생활형숙박시설도 주거가 가능하다는 설명을 믿고 분양받았습니다.”
상가나 생활형숙박시설 등을 분양받은 뒤 계약 당시 설명과 실제 조건이 다르다면 분양사기 소송이나 분양권 해지소송을 검토하게 되는 경우가 많습니다.'
그러나 수익이 예상보다 낮거나 부동산 가격이 떨어졌다는 결과만으로 계약을 취소할 수 있는 것은 아닙니다.
분양사기 소송에서는 계약 여부를 결정하는 중요한 사항에 관하여 구체적인 허위 설명이나 고지의무 위반이 있었는지, 그 내용을 믿고 계약을 체결했는지가 핵심입니다.
I. 분양사기 소송, 단순한 투자 실패와 구별해야 합니다
분양 과정에서는 임대수익, 시세차익, 대출 가능성, 상권 전망, 임차인 확보 여부 등에 관한 다양한 설명이 이루어집니다.
이 가운데 장래 수익에 관한 일반적인 전망이나 통상적인 영업상 과장과 계약취소·손해배상의 근거가 될 수 있는 기망행위는 구별해야 합니다.
분양대행사 직원이 허위 설명으로 계약을 유도했더라도 곧바로 분양계약을 취소할 수 있는 것은 아닙니다.
그 직원의 행위가 제3자의 사기에 해당하는 경우에는 시행사 등 계약 상대방이 허위 설명 사실을 알고 있었거나 알 수 있었는지가 중요한 판단 기준이 됩니다.
대법원도 분양 과정의 설명이 문제되는 경우 설명의 구체성과 확정성, 실제 사실과의 차이, 계약자의 의사결정에 미친 영향, 해당 내용이 계약 내용으로 편입되었는지 등을 종합적으로 살펴야 한다는 입장입니다.
II. 상가 분양권 사기 소송, 선임대·확정수익 설명이 있었다면
상가 분양권 사기 소송에서는 선임대가 이미 확정되었다는 설명, 일정 기간의 임대수익 보장, 대출 가능 여부나 핵심 점포의 입점 여부가 주요 쟁점이 될 수 있습니다.
대법원은 2026년 5월 8일 상가 분양 사건에서 수분양자가 3년간 선임대가 확보되어 있고, 잔금의 90%를 대출로 충당할 수 있으며 시세차익도 얻을 수 있다는 설명을 듣고 분양계약을 체결한 사안에 대해, 실제 결과가 당시 설명과 달라졌다는 사정만으로 곧바로 기망행위가 있었다고 볼 수는 없다고 판단했습니다.
분양계약 당시 실제 선임대차계약이 존재했고 임대료 상당액을 보장하는 확약서가 작성된 점, 이후 별도의 지원 약정도 이루어진 점, 일부 약정이 실제 이행된 점 등을 고려했습니다.
또한 수익이나 시세차익에 관한 일부 설명은 구체적인 보장이라기보다 장래 상황에 대한 예상으로 평가될 여지가 있다고 보아 손해배상책임을 인정한 원심을 일부 파기환송했습니다.
따라서 상가 분양사기 소송에서는 ‘확정수익’이라는 단어 자체보다 당시 실제 임차인이 존재했는지, 보장기간과 금액이 구체적으로 약정됐는지, 계약 이후 어떤 약정이 이행되지 않았는지를 구분해야 합니다.
III. 생활형숙박시설 분양사기 소송, ‘실거주 가능’ 광고만으로 계약취소될까?
생활형숙박시설 분양사기에서는 실거주 가능 여부와 숙박업 운영, 건축물의 실제 용도에 관한 설명이 중요한 쟁점이 됩니다.
대법원은 2026년 1월 29일 생활형숙박시설 분양계약 사건에서, 분양 과정에서 ‘실거주가 가능하다’는 취지의 광고와 상담이 이루어졌더라도 계약서와 확인서에 해당 건물의 법적 용도가 생활숙박시설이라는 점과 용도 외 사용에 따른 불이익이 명시되어 있었다면, 수분양자들이 주거용 사용이 가능하다고 착오한 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다.
따라서 관련 사건에서는 광고와 상담 내용뿐 아니라 분양계약서·확인서에서 실제 용도가 어떻게 기재됐는지, 계약 당시 법적 제한을 어떠한 방식으로 설명했는지까지 함께 검토해야 합니다.
다만 대법원은 착오를 이유로 한 계약취소와 별개로, 표시·광고의 공정화에 관한 법률 위반 등에 따른 손해배상청구 부분은 환송심에서 다시 심리하도록 했습니다.
따라서 계약취소가 인정되지 않았다는 이유만으로 허위·기만적 광고에 따른 손해배상 가능성까지 모두 부정된 것은 아니라고 볼 수 있습니다.
IV. 분양권 해지소송, 계약취소·환불·손해배상 중 무엇을 청구할까?
검색에서는 흔히 ‘분양권 해지소송’이라고 표현하지만 실제 소송에서는 계약을 종료하려는 법적 원인에 따라 청구내용이 달라집니다.
처음부터 중요한 사실에 관한 기망으로 계약했다면 민법 제110조에 따른 사기 취소를 검토할 수 있습니다.
계약의 중요부분에 관하여 착오가 있었다면 민법 제109조에 따라 분양계약을 취소해야 하고, 이미 지급한 계약금·분양대금의 반환도 함께 청구해야 합니다.
반면 시행사 등이 계약상 핵심 의무를 이행하지 않았다면 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고 원상회복이나 손해배상을 청구해야 합니다.
계약이 적법하게 취소되거나 해제된다면 원상회복의 일환으로 이미 지급한 계약금·중도금 등 분양대금의 반환을 함께 청구해야 합니다.
반면 분양계약 자체를 취소하거나 해제하지 않고 유지하면서, 허위·과장된 설명이나 계약상 의무 위반으로 발생한 손해에 대해 손해배상을 청구하는 방법도 있습니다.
뿐만아니라 분양대행사나 시행사의 위법한 행위 때문에 재산상 손해가 발생했다면 민법상 불법행위에 따른 손해배상청구를 검토할 수 있습니다.
민법 제750조는 고의 또는 과실에 의한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 경우 배상책임을 규정하고 있습니다.
따라서 분양사기 소송에서는 막연하게 ‘환불’을 요구하기보다 계약취소 또는 해제가 가능한지, 원상회복으로 분양대금을 반환받을 사안인지, 계약을 유지하면서 손해배상을 청구할 사안인지부터 구분하는 것이 중요합니다.
중도금 대출이나 신탁회사가 결합되어 있다면 대출금 정산과 반환의무의 상대방도 함께 살펴봐야 합니다.
V. 분양사기 소송과 형사고소를 함께 진행할 수 있을까?
분양 과정에서 시행사나 분양 관계자가 중요한 사실을 알고도 허위로 설명하여 분양대금을 지급받았다면 민사상 분양사기 소송과 별도로 형법상 사기죄에 대한 형사고소를 검토할 수 있습니다.
수분양자 본인이 피해자라면 일반적으로는 ‘형사고발’보다 형사고소가 정확한 표현입니다.
현재 형법 제347조는 사람을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득한 경우 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있습니다.
다만 사업이 계획대로 진행되지 않았다거나 분양 후 시세가 하락했다는 이유만으로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다.
형사사건에서는 분양계약 체결 당시 이미 설명이 허위라는 사실을 알고 있었는지, 그러한 기망으로 수분양자가 계약하고 분양대금을 지급했는지가 중요합니다.
따라서 형사고소까지 검토하는 경우에는 계약 불이행 결과뿐 아니라 계약 전부터 사실과 다른 설명을 했다는 점을 확인할 수 있는 광고자료·메신저·녹취·확약서 등을 중심으로 증거를 정리할 필요가 있습니다.
VI. 분양사기 소송 전 어떤 자료를 확보해야 할까?
분양사기 소송의 핵심 증거는 계약 체결 전후의 설명을 객관적으로 확인할 수 있는 자료입니다.
먼저 분양계약서와 공급계약서, 확약서, 분양안내서 및 온라인 광고를 비교하고, 담당자와 주고받은 카카오톡·문자·상담 녹취를 확인해야 합니다.
상가 분양사기 소송이라면 선임대차계약의 실제 존재 여부와 체결·해지 시점, 임대수익 보장 조건, 대출 관련 설명이 중요합니다.
생활형숙박시설 분양사기라면 건축물의 법적 용도, 실거주 가능성에 대한 상담 내용, 숙박업 신고와 용도에 관한 계약서·확인서를 함께 살펴야 합니다.
또한 이미 지급한 계약금·중도금·잔금과 중도금 대출 현황을 정리하여 계약취소·분양대금 반환·손해배상 중 어떤 청구가 실제 피해회복에 적합한지 판단해야 합니다.
잔금 지급 전이라 하더라도 임의로 지급을 중단하면 계약상 연체나 해제 문제가 발생할 수 있으므로 계약 내용부터 확인할 필요가 있습니다.
본 변호인은
사법시험에 합격하고 사법연수원을 수료한 법조경력 10년 이상의 변호사로서, 사기·재산범죄와 부동산·금전분쟁을 다수 처리하며 다양한 민·형사 사건을 성공적으로 해결해 온 사례를 다수 보유하고 있습니다.
또한 21만 구독자 규모의 법률 유튜브 채널을 운영하며 축적한 소통 경험을 바탕으로 복잡한 분양계약과 민·형사 쟁점을 이해하기 쉽게 설명하고, 개별 사건에 필요한 대응 방법을 직접 검토하고 있습니다.
상가 분양사기 소송이나 생활형숙박시설 분양사기, 분양권 해지소송을 검토하고 있다면 개별 사건의 민·형사상 쟁점과 대응방안을 함께 검토하여, 사건에 적합한 해결 방향을 제시해 드릴 수 있습니다.
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글 : 분양사기 소송, 상가·생활형숙박시설 계약취소와 분양대금 반환·손해배상 대응 등